Por Vicente Esteve
Algunos indicadores importantes del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles de antes de la crisis financiera de 2007, lo que indica la fortaleza del mercado inmobiliario. Son los precios de la vivienda y las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y el número de ejecuciones hipotecarias.
Respecto a los precios de la vivienda, el catedrático de Economía de la Universidad de Yale y premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC (en colaboración con Standard & Poors y Corelogic), los índices S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.
Estos índices reflejan la evolución de los precios de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices S&P CoreLogic Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a junio de 2018.
La evolución de estos índices de precios de la vivienda (nominales) se muestran en el siguiente gráfico para el periodo de enero de 1987 a junio de 2018.
El índice nacional ha crecido un 9,8% por encima del pico de la burbuja inmobiliaria que se alcanzó en 2006, mientras que los indices Composite-10 y Composite-20 superan también su máximo en un +0,9% y un +2,3%, respectivamente.
En el siguiente gráfico se muestra la evolución de las tasas de morosidad (delinquency) de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y del número de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) para el periodo de enero de 1998 a julio de 2018. Los datos provienen de las Sociedades Hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, ambas intervenidas por el Gobierno Federal desde la crisis financiera de 2007.
La tasa de morosidad alcanzó su punto máximo en febrero de 2010, con un registro del 5,59% del total de prestamos hipotecarios. En el último dato disponible correspondiente a julio de 2018, la tasa de morosidad se sitúo en tan solo el 0,88%, la más baja desde octubre de 2007. El dato es aún mejor para los préstamos más recientes del periodo de 2009 a 2018, ya que solamente el 0,37% de esta cartera es morosa.
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